1: Fake News
第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。

私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。

それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。

不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。

建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。

私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。

そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。

住宅ローンならどの銀行も貸してくれる
「若くして自分の城を持て」
「借りた家に住んでいるようではダメだよ」

社員によくこう言うんです。

不動産投資の1番簡単な方法は自分の家に投資することです。たとえばいい物件に出合ったり、素晴らしい投資先を見つけたとして、5000万円や1億円の投資資金を誰が貸してくれますか? ほとんどの銀行は絶対に貸してくれません。

今は金融緩和と思っている人が多いですが、実際には大変な金融引き締め状況にあります。金利がすごく安くなった半面、貸し倒れリスクが取れない金融機関は、貸付先を絶対に潰れないところに絞り込んでいる。

よほど資産があるか、収入がある人でなければ融資してもらえない。しかし、自分の家を持つ場合は違います。唯一、住宅ローンだけは借りられる。家を担保にする住宅ローンは貸し倒れリスクが低いので、どこの金融機関も前向きに取り扱っている。今は全額が借りられる時代です。しかも1%台の低金利で、35年もの長期で借りられる。こんなおいしい時代はもうやってこないですよ。

超低金利という時代環境の恩恵を受けやすい投資をすべきであって、住宅ローンはその恩恵の最たるものです。銀行からお金を借りて、まず自分の家を建てる。お金が貯まったら家を建てようなんて思っていたら、家なんて永遠に建ちません。

自分の家を建てるとき、できれば1部屋を貸し出して家賃が取れるような造りにするといいと思います。昔、1つの住区でありながら入り口が2つあって水道・電気も2つに分けられる構造のマンションを造って販売したことがあります。買った人は皆大喜びで、親子2世帯で暮らす人もいれば、小さい部屋を貸し出して家賃収入を得てローン返済の一助にする人もいた。子供が独立して家族が減ってきたら、自分が小さい部屋に移って大きい部屋を貸すこともできます。

実用(暮らし)と運用が同時にできる家を持てば借金の返済は楽になるし、次の投資にも向かいやすい。まず家を1軒持てば、自宅資産プラス含み資産を評価して次の融資が受けられます。1軒目のローンをきちんと返済していれば信用もつくから、次のローンは組みやすい。

そもそも家は最初の1軒を持つのが大変で、2軒目は少し楽になります。3軒目はもっと楽になるし、10軒目はもっともっと楽。
http://president.jp/articles/-/23772

35: Fake News
>>1
空気読めよ

41: Fake News
>>1
流されて買うやつが一番苦労する
リスク資産は

3: Fake News
管理がめんどい

4: Fake News
なんだ昔話か

6: Fake News
ぶっちゃけ言うと性格による

8: Fake News
ここまで根拠が何一つないのも珍しいな

9: Fake News
当たり前の話で理解できない賃貸くんは負け組w

10: Fake News
バブル期みたいだな

11: Fake News
>私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、

だったら最初から利益の出る事業だけやればいいじゃないか。

利益の出る事業だけの方が税金は多く取られるけど税引後純利益も大きいでしょ。

13: Fake News
>>11
レバかけてるってことをそういう言い方してるだけね。

12: Fake News
さすが田母神のトモダチは胡散臭いな。

15: Fake News
>>12
鳩山由紀夫みたいな薄情なキチガイと接点を持つやつは馬鹿か詐欺師かしかいない

14: Fake News
過去の成功体験にしがみつくってのは
ビジネスで失敗する典型例だろ

16: Fake News
天井フラグ記事

17: Fake News
不動産は減価償却費の積み立てが馬鹿にならないぞ。
「家賃収入で生活」なんて甘い夢は見ない方がいい。

20: Fake News
>>17
先に払った建物分を47年かけて償却しますというだけなんだが、積み立てとは何? 税金分の積み立てなら分かるけど。

21: Fake News
>>20
多分、減価償却累計額の事だろう。
先行して費用計上しても売却時にしっぺ返しが来る。

27: Fake News
>>20
修繕積立金じゃね

18: Fake News
ちなみに不動産を高値で掴んで負債が1億オーバーとかなw
維持費も掛かるから赤字が垂れ流しになりっぱなし
しかも売れないから手放せず最終的には地方に寄付したっていう昔話があった

19: Fake News
今から売るのも買うのも危険

仲介屋を儲けさせてどうする?

22: Fake News
でもどんどん人減ってるわけだからなあ。
東京ですらもうじき人減りだすんだよ?
さらにタワーマンションみたいに高いマンションどんどん建ってて
土地に対してたくさんの人が住むから
土地がどんどん余ってくる。

23: Fake News
不動産投資は、過去の人口増加時代の成功例だろ
もう日本では無理、海外不動産には銀行がカネ貸さないから
これも無理。

24: Fake News
買いたい人が買う
買いたくない人は買わない

25: Fake News
土地を担保に金を貸しさらに土地を担保にまた金を貸しさらにさらに買った土地を担保に金を貸し
バブルがあぼーん

26: Fake News
宅建とったけどちょっとためになった

29: Fake News
この10年で不動産で3000万キャッシュ作った俺からすると良い記事。これが分かればラットレースから抜け出せる。
資産形成の段階でキャッシュフローが悪化して税金の罠にはまらないように利益を調整するため減価償却活用したってことだろ。

30: Fake News
単にいい時代に生まれただけ

31: Fake News
不動産業界の人だからだろ…

32: Fake News
東京オリンピック以降は
採算悪いホテルは閉めて
分譲マンションにするんだろうな

アパはデベが本業だからな

33: Fake News
不動産は値下がりする

34: Fake News
東京の土地値は維持されるよ
買ったほうがいい

36: Fake News
各人の性格による。
入居者、不動産屋、近所の人、修繕業者・・・
とにかくあらゆる人間と接触していかないといけないから、
人づきあいが得意な人じゃないと不動産経営は厳しいと思うよ。
人づきあいが苦手な人は、ネットで完結する株投資とかのほうがいい。

この人は奥さんもバイタリティある人だから成功したんじゃね?

37: Fake News
ほんこれなんだが不動産はアンチ多いよなあ
そのくせFXとかビットコインwには夢見てる

38: Fake News
しょせん土地を持ったとしても紙切れ上での権利なんやで。賃貸だとしても気のもちようで自分の土地だと思ってりゃ良いんやで

39: Fake News
アパはちょっと前に詐欺に遭ってたよな
不動産業界がいかにクソか、はっきりわかんだね
株や商品が浄化されただけ、クズが流れこんできてるんだろうな

40: Fake News
鉄筋のマンションで償却赤字を作って、利益と相殺

…順調なら鉄筋マンションの収益が減価償却を遙かに上回るはずだが?
損益通算で税金が減るから不動産は赤字でもいいとかばかじゃねーの?

42: Fake News
IQ120の俺の未来予測

死なない非労働高齢者の増加と、目先の利益に走った悪徳建設業者によって
不動産価値はどんどん下落し、現時点では収益を生んでいる不動産も
早ければ2~3年で債務超過物件に成り下がり一斉に「負動産」の山ができる。
これらの不採算負動産を建築した老人の子孫は相続放棄をせざるをえず
現50代の自己破産者が急増する。

以上

43: Fake News
というか、ただ高度成長期という時代に恵まれていただけだろうね。

44: Fake News
リーマンが不動産買って最後は電車へ、樹海へゴー ってパターンだわ

45: Fake News
>>44
さいきんは樹海への交通費も無い感じな

46: Fake News
建物の減価償却は毎年してもしなくてもいいし、キャッシュフロー的に無意味だから、
不動産経営ではあえて無視してもいい部分だけど、せっかくできる節税のネタを無
駄にしないように、また減価償却放棄で銀行借り入れを断られないようにという事だ
とおもうよ。

49: Fake News
>>46
減価償却を放棄するほど利益が出ていない、と銀行が判断する材料になるのではないか?

47: Fake News
「つかさのウィークリーマンション 自己破産」でググれ

48: Fake News
小金持つと不動産投資とか言って、返済を家賃で相殺して
利益ゼロ、リスクのみみたいなの始める輩が増えるが、
俺は土地を買って駐輪場にした。同じような借り入れで利益は40万ほど多いが、
自分の役員報酬と合算すると、払う税が半端ない。
世の中、なんか報われない仕組みになってる。
わかってたけど、ここで税負担を軽くするためにどんどん行く人は、
なんというか、勇敢というより、無謀。
彼は、時代と天性の嗅覚が普通ではないから、参考にしたらあかん。

50: Fake News
これは売りのサインw

51: Fake News
>>50
なるほど、かもね

引用元:http://2chspa.com/thread/bizplus/1512438656



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